Boligen

NB: Kun påmeldingsvisning. Om du ønsker å reservere tid på visning ber jeg om at du bruker "påmeldingsknappen" under for å avtale tidspunkt.Veldig fint om du leser salgsoppgaven før vi avtaler visning. Vennligst gi beskjed dersom du blir forhindret fra å møte til avtalt tid .
Jeg kan nås enten på tlf 97511760 eller ek@ek.no . Hilsen Torbjørn Ek

Hvis "perle" noen gang skal brukes er det her.

BERG/ULLEVÅL HAGEBY - Klassisk tomannsbolig fra 1928 - 447 kvm eiertomt

Klassisk arkitektur anno 1928

Boligen

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig fra 1928.Perfekt vestvendt beliggenhet i en stille blindvei ca. 200 meter fra Damplassen. 447 kvm usjenert eiertomt. Boligen som er tegnet av arkitekt Adolf Talberg går over to etasjer samt full kjeller og loft. Tilnærmet original planløsning med unntak av at det er innredet to nyere bad. Yttertak, utvendig kledning, renner og nedløp skal være skiftet i i 2005 og det antas også å ha blitt etterisolert.

Liten gårdsplass foran inngangspartiet gir plass til parkering
Utsikt mot Harald Hals` park som ligger bak Damplassen

Utsikt mot Harald Hals` park som ligger bak Damplassen.

Boligen er tegnet av arkitekt Adolf Talberg og går over to etasjer samt full kjeller og loft.

Boligen er tegnet av arkitekt  Adolf Talberg og går over to etasjer samt full kjeller og loft

Langlia 33

Det må påregnes rehabilitering/oppgraderinger.

Nyere bad 1. et. har vegghengt wc, servantbenk, speilskap og dusjhjørne medglassdører
Nyere bad 2. et. har vegghengt wc, servantbenk med tilhørende speilskap, bidet og dusjhjørne med nedsenket dusjsone og glassdører
Delvis utskifting av avløpsrør i forbindelse med rehabilitering/modernisering av bad
Innvendige vannrør er delvis skiftet i forbindelse med rehabilitering/modernisering av bad
Kjøkkeninnregning med nedfelt keramisk platetopp og innbygget stekeovn, kjøleskap og fryser. Opplegg for oppvaskmaskin.
Antatt etterisolert samt påmontert ny kledning i tidsrommet 2000-2005
Takrenner og nedløp antatt montert i 2005 i forbindelse med omtekking av tak
Taktekking og beslag skal være skiftet i 2005
Montert seriekoblet røykvarsler (tilkoblet nabo i Langlia 31).

Kjeller: Gulv - Fliser i vaskerom. Betongsåle i bod. For øvrig lakkerte tregulv. Vegger - Malte betongvegger i vaskerom og bod. For øvrig panel. Himlinger - Malte himlingsplater i vaskerom. Ubehandlede himlingsplater i bod. For øvrig panel.
1 et.: Gulv - Fliser i entre og på bad. For øvrig parkett. Vegger - Fliser på bad. For øvrig malte flater/malt tapet/malt strie. Himlinger - senket himling med malte himlingsplater i entre samt på bad. For øvrig malte originalhimlinger.
2 et.: Gulv - Fliser på bad. Malt tregulv på ett soverom. For øvrig lakkerte tregulv. Vegger - Fliser på bad. For øvrig malt tapet. Himlinger - Malte originalhimlinger.

Bygningsdeler som er gitt TG3 i vedlagte tilstandsrapport (store eller alvorlige avvik)
Etasjeskille - benyttet TG3 med bakgrunn i et målt retningsavvik på over 30mm på soverom (2 et.). Det er videre målt retningsavvik på inntil 15 mm i kjeller som dermed vurderes som TG2. Arealer/rom med avvik på under 10 mm vurderes som TG1. Stedvis knirk i gulv.
Anbefalte tiltak: Retningsavvik av denne type vil kunne utbedres med bruk av avretningsmasse og nytt gulvbelegg. Et slikt tiltak vil kunne gjenopprette et plant etasjeskille, men er ikke et nødvendig tiltak i.f.t. normal bruk eller sikkerhet.

Elektrisk anlegg - har flere skader på komponenter som indikerer varmgang, og det registreres løse kabler.
Anbefalte tiltak: Det bør gjøres strakstiltak. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person samt påfølgende utbedringer av påviste avvik.

Overflater - enkelte nyere overflater som på begge bad. For øvrig eldre overflater med tildels stor slitasje. Endel merker, mindre skader og avvik i flere rom.
Anbefalte tiltak: Det må påregnes oppussing/rehabilitering av de fleste overflater.

Bygningsdeler som er gitt TG 2 i vedlagte tilstandsrapport (vesentlige avvik)
Drenering - ukjent tilstand. Det benyttes TG2 med bakgrunn i manglende informasjon/dokumentasjon på eventuelt utførte tiltak.
Anbefalte tiltak: Det anbefales tiltak for å lede takvann bort fra bygningen.

Forstøtningsmur i tomtegrense mot vest har sprekker som tyder på svekkelser i muren.
Anbefalte tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales.

Rom under terreng - mineralutslag på gulv i kjellerrom, noe som indikerer at det er fuktgjennomgang/kapillært oppsug i betongsålen. Det er utført en visuell kontroll av tilgjengelige overflater, kombinert med bruk av fuktindikator. Undersøkelsen viser ingen tegn til skader. Det benyttes TG2 med bakgrunn i manglende ventilasjon.
Anbefalte tiltak: Det bør utføres tiltak for å bedre ventilasjonen.

Kun ventil/luftekanal på vaskerom.

Veranda - rekkverk er lavt (90 cm) i henhold til dagens referansenivå på 100 cm.

Vinduer/dører - for det meste originale elementer med stedvis stort etterslep på vedlikehold (gjelder vinduer). Utvendig overflater har høy slitasjegrad og det må påregnes vedlikehold.
Anbefalte tiltak: Vedlikehold/overflatebehandling samt utskifting av ødelagte elementer må påregnes.

Ildsted - teglsteinspiper har ofte et behov for rehabilitering etter ca. 50 år. Benyttet TG2 med bakgrunn i tildekking av pipeløp samt avstand til brennbart materiale for peis på kjøkken.
Anbefalte tiltak: På generelt grunnlag anbefales det at piper og ildsteder kontrolleres av brann- og feiervesen for å vurdere tilstand og eventuelle behov for tiltak. Pipemur må gjøres tilgjengelig for kontroll på 4 sider for å ha tilstrekkelig vilkår for å vurdere tilstand.

Kjøkken - enkelte mindre slitasjemerker og brennmerker. Lekkasje i kjøkkenbenk.
Anbefalte tiltak: Utbedring av lekkasje i kjøkkenbenk.

Toalettrom - manglende ventilasjon gir TG2.
Anbefalte tiltak: Det må monteres/anordnes for ventilasjon.

Trapp - manglende håndløper på 1 side i trapp. Dette var ikke et forskriftskrav på oppføringstidspunktet.Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider.
Anbefalte tiltak: Håndløper bør monteres der denne mangler (1 side). Tiltaket anbefales for å bedre personsikkerheten.

Avløpsrør - avløpsanleggsdeler fra byggeåret har nådd en høy alder og skader/lekkasjer kan oppstå.

Vannledninger - vannrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader/lekkasjer kan oppstå. Redusert vanntrykk.
Anbefalte tiltak: Deler av anlegget krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Varmtvannsbereder - Eldre bereder, ukjent tilstand.
Anbefalte tiltak: En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/over 20 år er påregnelig i tiden som kommer.

Ventilasjon - mangelfull i forhold til dagens forskrift og vurderes som ikke tilkfredsstillende.
Anbefalte tiltak: Bedre ventilering av boligen må etableres.

Bad 1. et. - ikke tilstrekkelig fall til sluk. Det er risiko for at vann renner ut gjennom døråpning.
Anbefalte tiltak overflater: Badet fungerer med dagens tilstand, men på grunn av påviste forhold bør det brukes med forsiktighet og jevnlig kontroll av overflater anbefales.
Utførelsen av klemring og membran lar seg ikke påvise. Ukjent membranløsning.
Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk: Jording i sluk må utbedres/festes.

Bad 2. et. - TG2 er satt grunnet naturlig avtrekk selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Anlegget fungerer ikke som tiltenkt.
Anbefalte tiltak sanitær og ventilasjon: Bedre ventilering av rommet anbefales.

BOLIGEN HAR ÅPENBARE ULOVLIGHETER (F.EKS ULOVLIGE BRUKSENDRINGER)
- Kjeller har rom innredet med antatt formål for varig opphold. Kjeller er ikke oppført/godkjent for varig opphold.

- Brannslukkingsutstyr er ikke verifisert godkjent (alder). Ingen andre observerte avvik.

Øvrige merknader i rapporten
Vinduer/dører - 1 stk. kjellervindu med sprekker/knust glass, samt 1 stk. kjellervindu med sprekk. I tillegg 1 stk. vindu i 2 et. med sprekk.
Yttervegger - mangler musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon.
Rom under terreng - det er ikke tilfredsstillende rømningsveier fra rom innredet for varig opphold under terreng.

Nøkkelinformasjon

Eiendom Langlia 33, 0854 Oslo
Boligtype Tomannsbolig/selveier
Areal Bruksareal 221 m2, primærrom 180 m2
Tomt 447 kvm., eiet tomt
Prisantydning Kr. 19.000.000,-
Totalpris inkl. f.gjeld Kr. 19.000.000,-
Ansvarlig megler Torbjørn Ek
Mobil +47 975 11 760, Epost ek@ek.no

Beskrivelse

Innvendig trengs omfattende oppgradering/rehabilitering..

Innhold

1. etasje: Entre, kjøkken, spisestue, stue, gang og bad.
2. etasje: Gang, bad og 4 soverom.
Kjeller: Trapperom/gang, kjellerstue, toalett og vaskerom og bod.
Loft: Bod - det er adkomst til loft via fast trapp.

Beliggenhet

Langlia i Ullevål hageby/Berg i Bydel Nordre Aker i Oslo kommune går fra Bergsalléen til Pastor Fangens vei. Den krysser Nils Lauritssøns vei og John Colletts allé.

Eiendommens historie

Huset er tegnet av arkitekt Adolf Talberg i 1928 Han var tegnesjef ved Kristiania Boligraads arkitekturavdeling fra 1915 og senere ansatt hos boligdirektøren i Kristiania og som avdelingsarkitekt hos Byarkitekten i Oslo. Som tegnesjef i Kristiania Boligraad leverte han utkast til og ledet arkitektarbeidet for den største delen av kommunens boligbygging, bl.a. hagebyanlegg, først og fremst Ullevål Hageby (1915-22) hvor Harald Hals var hovedansvarlig.

Megler

Torbjørn Ek

+47 975 11 760 + ek@ek.no

Når de dyreste eiendommene i Norge skal skifte eier er Torbjørn ofte involvert. Etter mer enn 30 års erfaring som advokat med spesialisering på boligeiendom har han opparbeidet svært gode relasjoner og et omfattende nettverk innen eiendom, finans, kultur og politikk. Torbjørn har i løpet av sin karriere vært involvert i svært mange boligomsetninger, mange av dem i det aller øverste sjiktet av toppmarked, et lite og ofte lite synlig marked. Torbjørns diskresjon og profesjonalitet er høyt verdsatt i hans nettverk.

Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery Show gallery